Um dos maiores desafios dos síndicos e gestores de condomínios é como lidar com a inadimplência, que além de prejudicar absolutamente o caixa, dependendo da saúde financeira do condomínio, pode até mesmo interferir nos pagamentos das contas básicas e manutenções mensais.
O desequilíbrio gerado pode sobrecarregar os demais moradores, que precisam arcar muitas vezes com taxas extras e altos e recorrentes reajustes, para não prejudicar a rotina do condomínio. Tudo isso acompanhado com uma dose extra de estresse e “dor de cabeça” do gestor, que além de fazer malabarismos com o dinheiro em caixa, precisa prestar contas e dar explicações quase que diárias aos moradores que querem um retorno imediato sobre o destino dos valores pagos para o condomínio.
Se identificou? Então seguem algumas dicas práticas para manter a inadimplência do condomínio sob controle:
Dicas manter a inadimplência sob controle
1 – Defina uma “régua de cobrança” igualitária: Ou seja, tenha um plano pré-definido e devidamente divulgado em Assembleia geral, consignando em ata a partir de qual período de atraso as cotas poderão ser cobradas de forma judicial (caso já não esteja convencionado).
2 – Tenha uma equipe de cobrança extrajudicial: com 30 dias de atraso é recomendável que o condômino inadimplente passe a ser notificado extrajudicialmente sobre o débito, para evitar o efeito “bola de neve”. Quanto antes o débito for pago, melhor para o condomínio e para o condômino. Uma equipe especializada em cobrança extrajudicial não só torna a cobrança e negociação mais profissional e isonômica, como também ajuda o síndico a não ter embates ou estresse desnecessários com os moradores. Em geral, esta cobrança pode ser realizada pela Administradora ou pelo departamento jurídico do condomínio.
3 – Passado o prazo definido, ingresse com a cobrança judicial: conforme artigo 1.348 do Código Civil, é dever do síndico as cotas em atraso judicialmente. Dessa forma, passado o prazo estabelecido anteriormente para tratativas extrajudiciais, procure seu departamento jurídico (caso tenha um), ou um advogado de confiança da gestão, para ingressar com uma Ação de Cobrança ou uma Execução de Título Extrajudicial, da qual o trâmite restou facilitado com o advento do Código de Processo Civil de 2015 (Artigo 784, inciso X).
Ação Judicial
Ambas as ações têm suas especificações, sendo preferível, se cumpridos os requisitos (assunto tratado em outro artigo), ingressar diretamente com a Execução de Título Extrajudicial.
Sendo possível a execução do título de forma direta, conforme previsão do artigo supracitado, caso o devedor, após a devida citação, não pague o débito em três dias ou nomeie bens para penhora, o condomínio poderá requerer ao juiz penhora de tantos bens quantos forem necessários para a satisfação do débito, incluindo o pedido de bloqueio e penhora de contas bancárias e, em último caso, a penhora do próprio imóvel gerador das despesas, independentemente de ser classificado como bem de família ou não.
Vale ressaltar que não há limite mínimo legal quanto ao número de cotas condominiais que podem ser cobradas judicialmente, ou seja, a partir dos 30 dias de atraso do vencimento, já é possível ingressar com a ação pertinente.
Mantendo alinhado com os condôminos e sua equipe de gestão e departamento jurídico, é possível desenvolver um controle sobre a inadimplência, desencorajando os atrasos e evitando possíveis prescrições e perdas de valores por negligência. O valor atrasado, retornando ao caixa do condomínio, poderá ser usado não somente para manter toda a estrutura necessária, como permite, dependendo da saúde financeira do condomínio, que sejam investidos em novas formas de bem estar para todos os moradores, que ficarão felizes ao ver seu lar valorizado.